Shumica e çështjeve pronësore që mbërrijnë në zyrën time nuk nisin nga një mashtrim, por nga një blerje e bërë me nxitim. Blerësi ka parë apartamentin, ka rënë dakord për çmimin dhe ka shkuar te noteri. Noteri ka bërë punën e tij: ka verifikuar identitetin e palëve dhe certifikatën e pronësisë. Ajo që nuk kontrollon askush, nëse nuk e kërkoni ju, është historia e pronës.
Ky shkrim përshkruan kontrollet që bëj para çdo blerjeje, hapat e procesit nga kapari deri te regjistrimi, dhe rregullat e veçanta që zbatohen kur blerësi është shtetas i huaj.
Pesë kontrollet para noterit
1. Kartela e pasurisë dhe harta treguese
Kartela është dokumenti bazë i Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK) për çdo pasuri. Tregon pronarin aktual, sipërfaqen, origjinën e pronësisë dhe, më e rëndësishmja, barrët: hipoteka, sekuestro, kufizime, kontrata qiraje të regjistruara. Kërkoni gjithmonë një kartelë të lëshuar ditët e fundit, jo një kopje që shitësi e ka në sirtar prej vitesh. Një hipotekë e regjistruar nuk shuhet me shitjen; e ndjek pronën.
Harta treguese tregon ku shtrihet fizikisht pasuria. Krahasojeni me atë që keni parë në vend. Mbivendosjet mes pronave fqinje dalin pikërisht këtu.
2. Origjina e pronësisë
Si e ka fituar shitësi pronën? Me kontratë blerjeje, me trashëgimi, me legalizim, me vendim gjykate? Secila origjinë ka dobësitë e veta. Pasuritë e legalizuara shpesh kanë diferenca mes sipërfaqes së lejes dhe asaj reale. Pasuritë e trashëguara mund të kenë trashëgimtarë të paregjistruar. Pasuritë mbi tokë me origjinë nga reforma e vitit 1991 janë burimi kryesor i mbivendosjeve.
Kur blerësi vjen tek unë, kërkoj të shoh aktin e fitimit të pronësisë nga shitësi, jo vetëm certifikatën. Certifikata tregon rezultatin; akti tregon nëse rezultati qëndron.
3. Gjendja civile e shitësit
Pasuria e fituar gjatë martesës i përket të dy bashkëshortëve, edhe kur në kartelë figuron vetëm njëri. Shitja pa nënshkrimin e bashkëshortit tjetër është një nga shkaqet më të shpeshta të padive për pavlefshmëri. Kërkoni certifikatën e gjendjes civile dhe sigurohuni që të dy bashkëshortët të paraqiten te noteri ose të kenë dhënë prokurë.
4. Statusi i ndërtimit
Për apartamentet në ndërtesa të reja: leja e ndërtimit, leja e përdorimit dhe regjistrimi i ndërtesës në kadastër. Një ndërtesë pa leje përdorimi nuk regjistrohet, dhe apartamenti juaj mbetet "në ajër" deri sa ndërtuesi ta zgjidhë. Për ndërtesat e vjetra: a është legalizuar, a ka ndryshime të paregjistruara, a përputhet sipërfaqja.
5. Detyrimet që ndjekin pronën
Faturat e papaguara të ujit dhe energjisë, detyrimet ndaj administratorit të pallatit, taksat vendore. Nuk janë barrë juridike mbi pronën, por bëhen problemi juaj praktik që ditën e parë. Kërkoni vërtetim shlyerjeje para firmës.
Hapat e blerjes
Marrëveshja paraprake dhe kapari. Kur palët bien dakord, por blerja nuk mund të përfundohet menjëherë, nënshkruhet një kontratë paraprake me kapar. Sipas nenit 601 të Kodit Civil, kapari vërteton lidhjen e kontratës dhe siguron ekzekutimin e saj. Pasoja e tij është e qartë nga neni 602: nëse blerësi tërhiqet pa shkak, humbet kaparin; nëse tërhiqet shitësi, kthen dyfishin. Kontrata paraprake duhet të përcaktojë qartë afatin, çmimin dhe kushtet që duhen plotësuar deri te akti përfundimtar. Rekomandoj që edhe kjo të bëhet para noterit.
Akti noterial. Neni 83 i Kodit Civil nuk lë hapësirë: kalimi i pronësisë mbi sendet e paluajtshme bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm. Marrëveshjet private, shkresat me dorë, "fjala e dhënë" nuk kalojnë pronësi. Neni 750 e përsërit të njëjtën kërkesë posaçërisht për shitjen.
Pagesa. Çmimi paguhet nëpërmjet bankës, jo në dorë. Legjislacioni për parandalimin e pastrimit të parave e kërkon këtë për transaksionet e pasurive të paluajtshme, dhe noteri do ta shënojë mënyrën e pagesës në akt. Për blerësin, pagesa bankare është edhe prova më e mirë.
Tatimi mbi kalimin e pronësisë. Shitësi paguan tatimin mbi fitimin nga kalimi i pronësisë, 15% e diferencës mes çmimit të shitjes dhe vlerës së blerjes, para regjistrimit. Në praktikë, pa këtë pagesë kadastra nuk e regjistron kalimin. Sqaroni që në kontratën paraprake kush e mban këtë kosto; ligji e ngarkon shitësin, por palët shpesh negociojnë ndryshe.
Regjistrimi në ASHK. Sipas nenit 193 të Kodit Civil, kontrata për kalimin e pronësisë regjistrohet në regjistrin e pasurive të paluajtshme. Deri atëherë, ju keni një kontratë; pas regjistrimit, keni pronësi të kundërshtueshme ndaj të gjithëve. Noteri zakonisht e dërgon aktin për regjistrim; kërkoni numrin e aplikimit dhe ndiqeni derisa të merrni certifikatën e re.
Blerja e një apartamenti në ndërtim
Kontratat për apartamente që ende nuk ekzistojnë janë kontrata për send të ardhshëm. Neni 706 i Kodit Civil e parashikon: pronësia fitohet kur sendi pranohet se ekziston. Kjo do të thotë se, deri në përfundimin dhe regjistrimin e ndërtesës, ju nuk jeni pronar, por kreditor i ndërtuesit. Mbrojtja juaj varet tërësisht nga kontrata: afati i dorëzimit, penalitetet për vonesë, mënyra e pagesës me këste sipas progresit të punimeve, dhe sidomos garancia në rast se ndërtuesi nuk e përfundon objektin.
Para se të paguani këstin e parë, verifikoni lejen e ndërtimit dhe pronësinë e ndërtuesit mbi truallin. Një ndërtues që ndërton mbi truall të të tjerëve me marrëveshje sipërmarrjeje nuk mund t'ju shesë më shumë sesa i takon nga ajo marrëveshje.
Nëse sipërfaqja nuk përputhet
Ndodh shpesh: kontrata thotë 85 m², matja reale jep 79. Neni 752 i Kodit Civil i jep blerësit të drejtën e zbritjes së çmimit kur sendi është shitur me çmim për njësi matëse dhe sipërfaqja reale rezulton më e vogël. Për të pasur këtë mbrojtje, kontrata duhet ta shprehë çmimin për metër katror, jo vetëm shumën totale.
Blerësit e huaj
Kjo është pyetja që më bëhet më shpesh nga klientët italianë. Përgjigjja e shkurtër: një shtetas i huaj mund të blejë lirisht apartamente dhe ndërtesa. Kufizimet kanë të bëjnë me tokën.
Ligji nr. 7980/1995 "Për shitblerjen e trojeve" u njeh të huajve të drejtën të blejnë truall vetëm në lidhje me investime: sipas nenit 5, e drejta lind pasi investimi i kryer sipas lejes së ndërtimit arrin të paktën trefishin e vlerës së truallit. Deri atëherë trualli merret me qira. Neni 7 përjashton nga shitja për të huajt trojet me vlera arkeologjike, historike, parqet kombëtare dhe zonat me karakter ushtarak. Toka bujqësore, pyjet dhe kullotat nuk u shiten personave të huaj; mund të merren vetëm me qira.
Në praktikë kjo do të thotë:
- Apartament në Tiranë, Durrës, Vlorë ose Sarandë: blihet drejtpërdrejt, me pasaportë, pa nevojë për leje qëndrimi.
- Shtëpi me oborr ose vilë me tokë: trualli nën ndërtesë është pjesa delikate. Zgjidhja varet nga rasti dhe duhet analizuar para se të jepet kapari.
- Tokë për ndërtim ose tokë bujqësore: nuk blihet drejtpërdrejt nga një person fizik i huaj. Strukturat përmes shoqërish tregtare shqiptare janë të mundshme, por kërkojnë vlerësim të kujdesshëm.
Blerësi që nuk mund të jetë i pranishëm në Shqipëri mund të veprojë me prokurë. Prokura e bërë te një noter në Itali duhet të ketë apostilën dhe përkthimin e noterizuar në shqip; alternativa është prokura e bërë në konsullatën shqiptare. Prokura duhet të përshkruajë saktë pasurinë dhe kompetencat, përndryshe noteri shqiptar nuk e pranon.
Tre gabimet që shoh më shpesh
Kapari i dhënë pa kontrolle. Kapari jepet pasi të jenë bërë kontrollet e kartelës dhe origjinës, jo para. Kthimi i tij, kur dalin probleme, është më i vështirë sesa duket nga neni 602.
Çmimi në akt më i ulët se ai real. Praktika e "çmimit të dyfishtë" për të ulur tatimin e shitësit e lë blerësin pa provë për shumën e paguar dhe me bazë më të ulët kur të shesë vetë. Rreziku është i gjithi i blerësit.
Mosndjekja e regjistrimit. Akti noterial pa regjistrim është gjysma e punës. Sikundër e shpjegoj te shkrimi për regjistrimin e pronës në kadastër, çdo vonesë e bën zinxhirin më të vështirë për t'u ndrequr.
Kontrollet e përshkruara këtu kërkojnë zakonisht disa ditë pune dhe kushtojnë shumë më pak se çdo proces gjyqësor për një pronë me probleme. Nëse po planifikoni një blerje, sidomos nga jashtë Shqipërisë, na kontaktoni para se të jepni kaparin, jo pas.
