Ricevo ogni settimana richieste di italiani che vogliono comprare un appartamento a Tirana, Durazzo, Valona o Saranda. Le domande sono quasi sempre le stesse: uno straniero può comprare? Quali controlli vanno fatti? Posso farlo senza venire in Albania? Questa guida risponde nell'ordine in cui le domande si presentano nella pratica. Lo studio assiste i clienti italiani direttamente in italiano.
Cosa può comprare uno straniero
Un cittadino straniero, persona fisica, può acquistare liberamente appartamenti ed edifici. Le limitazioni riguardano il terreno.
La legge n. 7980/1995 "Sulla compravendita dei terreni edificabili" riconosce agli stranieri il diritto di acquistare terreno solo in connessione con un investimento: ai sensi dell'articolo 5, il diritto sorge quando l'investimento realizzato in base al permesso di costruire raggiunge almeno il triplo del valore del terreno; fino a quel momento il terreno è concesso in locazione. L'articolo 7 esclude dalla vendita agli stranieri i terreni di interesse archeologico, storico, i parchi nazionali e le aree militari. I terreni agricoli, i boschi e i pascoli non sono vendibili a persone straniere; possono essere soltanto affittati.
In concreto:
- Appartamento in città o sulla costa: si acquista direttamente, con il passaporto, senza permesso di soggiorno.
- Villa o casa con giardino: il terreno sotto l'edificio è il punto delicato. La soluzione dipende dal caso e va esaminata prima di versare la caparra.
- Terreno edificabile o agricolo: non è acquistabile direttamente da una persona fisica straniera. Le strutture tramite società albanese sono possibili, ma richiedono una valutazione specifica.
I cinque controlli prima del notaio
Il notaio albanese verifica l'identità delle parti e il certificato di proprietà. Non verifica la storia dell'immobile. Quella parte spetta a voi, o a chi vi assiste.
La scheda catastale (kartela) e la mappa. La kartela, rilasciata dall'Agenzia Statale del Catasto (ASHK), indica il proprietario attuale, la superficie, l'origine della proprietà e soprattutto i gravami: ipoteche, sequestri, vincoli, locazioni registrate. Va richiesta una kartela aggiornata agli ultimi giorni. Un'ipoteca iscritta segue l'immobile, non il venditore.
L'origine della proprietà. Compravendita, successione, legalizzazione, sentenza: ogni origine ha i suoi punti deboli. Gli immobili legalizzati presentano spesso differenze di superficie; quelli ereditati possono avere eredi non registrati; quelli su terreni assegnati con la riforma agraria del 1991 sono la prima fonte di sovrapposizioni. Chiedo sempre l'atto di acquisto del venditore, non solo il certificato.
Lo stato civile del venditore. Il bene acquistato durante il matrimonio appartiene a entrambi i coniugi anche se la kartela ne indica uno solo. La vendita senza la firma dell'altro coniuge è tra le cause più frequenti di azioni di nullità.
Lo stato della costruzione. Per gli edifici nuovi: permesso di costruire, certificato di agibilità e registrazione dell'edificio al catasto. Senza agibilità l'edificio non si registra e l'appartamento resta sospeso finché il costruttore non risolve. Per gli edifici vecchi: legalizzazione, modifiche non registrate, corrispondenza delle superfici.
I debiti che seguono l'immobile. Utenze, spese condominiali, tasse locali. Non sono gravami giuridici, ma diventano un problema pratico dal primo giorno. Va chiesta una liberatoria prima della firma.
Le fasi dell'acquisto
Contratto preliminare e caparra. Se l'acquisto non può chiudersi subito, si firma un preliminare con caparra. L'articolo 601 del Codice civile albanese definisce la caparra come la somma data a conferma del contratto e a garanzia dell'esecuzione; l'articolo 602 ne fissa gli effetti: chi ha dato la caparra e non adempie la perde, chi l'ha ricevuta e non adempie restituisce il doppio. Il meccanismo è lo stesso della caparra confirmatoria italiana. Il preliminare deve indicare termine, prezzo e condizioni da soddisfare prima del rogito; consiglio di farlo anch'esso davanti al notaio.
L'atto notarile. L'articolo 83 del Codice civile è netto: il trasferimento della proprietà immobiliare si fa per atto notarile e si registra, altrimenti non è valido. Scritture private e accordi verbali non trasferiscono nulla. L'articolo 750 ripete la stessa regola per la vendita.
Il pagamento. Il prezzo si paga tramite banca, non in contanti. La normativa antiriciclaggio lo richiede per le operazioni immobiliari e il notaio annota nell'atto la modalità di pagamento. Per l'acquirente il bonifico è anche la prova migliore.
L'imposta sul trasferimento. Il venditore paga l'imposta sulla plusvalenza, il 15% della differenza tra prezzo di vendita e valore di acquisto, prima della registrazione; senza quel pagamento il catasto non registra il passaggio. La legge pone il costo a carico del venditore, ma le parti spesso negoziano diversamente: è bene chiarirlo nel preliminare.
La registrazione all'ASHK. Ai sensi dell'articolo 193 del Codice civile, il contratto di trasferimento va iscritto nel registro immobiliare. Fino a quel momento avete un contratto; dopo, una proprietà opponibile a tutti. Il notaio trasmette normalmente l'atto; chiedete il numero della pratica e seguitela fino al nuovo certificato.
Acquisto sulla carta
Il contratto per un appartamento ancora da costruire ha per oggetto un bene futuro. L'articolo 706 del Codice civile stabilisce che la proprietà si acquista quando il bene viene ad esistenza. Fino al completamento e alla registrazione dell'edificio non siete proprietari, ma creditori del costruttore. La vostra tutela dipende interamente dal contratto: termine di consegna, penali per il ritardo, pagamento a stati di avanzamento e, soprattutto, garanzia nel caso in cui l'edificio non venga completato.
Prima della prima rata verificate il permesso di costruire e la titolarità del terreno. Un costruttore che edifica su terreno altrui in base a un contratto di appalto non può vendervi più di quanto gli spetta da quel contratto.
Differenze di superficie
Il contratto indica 85 m², la misurazione ne dà 79. L'articolo 752 del Codice civile riconosce all'acquirente una riduzione del prezzo quando la vendita è fatta a prezzo per unità di misura e la superficie reale risulta inferiore. La tutela opera solo se il contratto esprime il prezzo al metro quadro, non la sola somma complessiva.
Comprare senza venire in Albania
L'acquirente può agire per procura. La procura ricevuta da un notaio italiano deve essere munita di apostille e di traduzione giurata in albanese; in alternativa si fa presso il consolato albanese. La procura deve descrivere con precisione l'immobile e i poteri conferiti, altrimenti il notaio albanese non la accetta. Per un italiano il passaggio più comodo è spesso la procura in Italia e la presenza dell'avvocato a Tirana al rogito.
Tre errori ricorrenti
La caparra versata prima dei controlli. La caparra si dà dopo aver esaminato kartela e origine, non prima. Recuperarla quando emergono problemi è più difficile di quanto l'articolo 602 lasci pensare.
Il prezzo in atto inferiore a quello reale. La prassi del "doppio prezzo", usata per ridurre l'imposta del venditore, lascia l'acquirente senza prova della somma versata e con una base più bassa quando rivenderà. Il rischio è tutto dell'acquirente.
La registrazione non seguita. L'atto notarile senza registrazione è metà del lavoro. Come spiego nell'articolo sulla registrazione degli immobili in Albania, ogni ritardo rende la catena più difficile da sistemare.
I controlli descritti richiedono di norma pochi giorni e costano molto meno di qualsiasi causa su un immobile problematico. Se state valutando un acquisto in Albania, contattate lo studio prima di versare la caparra.
